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两会聚焦:房地产去库存是否可以依靠农民工?

发布日期:2016-03-06 11:50

3月,中国将进入两会时间,随着大会的临近,越来越多的“政经热词"被人们所关心,其中关注度最高的莫过于”房地产去库存“!

   


        进入2016年,房地产去库存的战役早已拉开序幕,“首付降至20%”,“契税减半、营业税减免”等政策的不断出台,也表明了政府去库存的决心!
   


        伴随着各项利好政策的实施,与去库存相关的人口户籍、公积金、城镇化等方面的政策预计也将成为讨论热点,其中推进城镇化显得尤为突出,因为有一种声音说去库存可以依靠城镇化的推进,让越来越多的农民工进城买房,从而帮助消化库存!
   


        那么,房地产去库存是否可以依靠城镇化进程中的农民工?
   


        清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为,推进城镇化,让农民工市民化是一条路子。不过,千万不要指望他们是房产市场“接盘侠”。应从制度改革入手,打破农民工进城门槛,让他们自由迁徙。
   


        同时,改变房产市场游戏规则,对房地产市场的供给侧进行结构性改革,降低房价,让农民工买得起城里的好房。
   


        去年,我国官方公布数据显示,我国城镇化率常住人口城镇化已达56.1%。但是,我们户籍人口城镇化率大概37.5%。这样,常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间,相差18个百分点。用18乘以全国人口总数,得出数据是2.6亿人口,这2.6亿的农民工“被城镇化”了。
   


        也就是说,这个群体生活工作在城市,但是并没有户口。现在大量进城的农民工,80后、90后占到60%-70%。这些人进城的目的,不仅仅是为了打工,是希望能够在城市居住下来,但城市在这方面没有做好充分的准备。
   


        农民不可能成为房地产去库存中的接盘侠!
   


        农民工进城当了市民,是否有利于加速去库存?蔡继明给出的答案是”不可能“,农民的收入水平决定了他们还没有足够的能力去买房,自然也就不可能成为去库存中的”接盘侠“!

   


        清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为:2014年底,农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米,约440万套;商品房待售面积6.8亿平方米,折合约680万套。
   


        理论上10%的农民工实现市民化,就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。
   


        但是理论和实际差多少呢?
   


        蔡继明说,当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米,如按照90平方米估算,加上税费、装修等费用,保守计算一套房子总费用为50万元。
   


        据国务院数据,外出农民工月平均收入2864元。如平均一个农民工家庭有两个人工作,其年家庭收入约为5万元,房价收入比达到10倍。30%的首付,也要拿出3年全部家庭收入,如果考虑税费和装修等费用,负担会更大。
   


        显然,要让农民工在城市买房或租房,政府必须给予巨额补贴。有关数据显示,2.7亿农民工及其家庭,在工作地买房的只有0.9%,在靠近原住地的县城等买房的只有15%左右。
   


        由此可见,依靠城镇化进程中农民工的力量去库存,在当前市场背景下并不实际!若想真正发挥出农民的力量,还是要从根本上解决问题。适当推出农民工进城买房补贴政策,甚至是降低房价,让买房成为可能;同时深化城市户籍制度改革,让更多的农民工能够低门槛成为”城里人“!
   


        只有这样,才能让农民工在去库存化的道路上发挥出真正的力量!

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